Nuove tutele per l’acquisto di immobili su carta

A  molti sarà capitato di acquistare la propria casa direttamente dal costruttore ancora prima che l’edificio sia realizzato. In effetti questo tipo di acquisto, se da un lato ha il pregio di evitare il rischio di dover sostenere nel breve periodo costi di manutenzione straordinaria, come spesso accade ove si compri un appartamento datato, espone però l’acquirente ad altri e ben più gravi rischi, come quelli conseguenti alla crisi dell’impresa costruttrice.
Orbene il legislatore, nell’ottica di ampliare le tutele già esistenti a favore del compratore e garantite nel nostro ordinamento dal D.lgs. 122/2005, ha introdotto con il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.lgs. n.14 del 12 gennaio 2019), una serie di interessanti novità che proverò, qui di seguito, a sintetizzare.
In particolare è stato introdotto l’obbligo di conclusione del contratto preliminare avanti al notaio, che sarà d’ora in avanti tenuto, tra le altre cose, a verificare l’effettiva consegna da parte del costruttore della fideiussione, posta a garanzia sia delle somme versate dal compratore alla firma del preliminare ed in momenti successivi, come nel caso di pagamenti effettuati in base agli stati di avanzamento lavori, sia - e questa è un’altra grande novità - di eventuali inadempimenti del costruttore medesimo, come ad esempio la mancata consegna (adesso prevista a pena di nullità) entro la data del rogito della polizza decennale postuma (ossia quella polizza che tutela l’acquirente in caso di danni materiali e diretti all’immobile che dovessero verificarsi nei 10 anni successivi alla data di ultimazione dei lavori). La legge ha inoltre imposto che la polizza fideiussoria venga emessa da una banca o da un compagnia assicurativa, mentre prima era ammessa anche quella rilasciata da intermediari finanziari. Infine, tra le più rilevanti novità introdotte dal Codice della crisi d’impresa, un cenno merita sicuramente l’imposizione di contenuti standard per il contratto preliminare e per le garanzie fideiussorie ed assicurative, oltre ad altre forme di tutela tra cui il diritto di prelazione dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile e l’esclusione, a talune condizioni, della revocatoria fallimentare.
Insomma, quello che emerge è un intervento normativo che, da un lato, attribuisce al notaio un importante ruolo di garante e, dall’altro, impone una serie di limiti all’autonomia contrattuale dei privati, nell’ottica di salvaguardare quella che, a tutti gli effetti, è la parte più debole del contratto, ossia l’acquirente, che da oggi potrà pertanto stare un po’ più tranquillo quando deciderà di avventurarsi nell’acquisto di una casa su carta.

Avv. Davide Dimalta