Questa volta ci occupiamo di una tematica, quella della casa, che interessa davvero sempre più numerosi cittadini

20 Novembre 2015

Tra le mail che giungono alla redazione de “ Il Folio”, molte riguardano la materia locatizia e immobiliare in genere. In questo numero, vogliamo affrontare tre quesiti specifici, che possono essere di interesse generale.
Il primo ci viene proposto da P. di Cassina de’ Pecchi, la quale ci scrive:” Sono proprietaria di un immobile che ho dato in affitto ad una coppia di giovani sposi. Al momento della firma del contratto, entrambi lavoravano a tempo indeterminato, e per due anni non ho avuto problemi con il pagamento dei canoni, che venivano versati con regolarità. Da cinque mesi però i miei inquilini non pagano più perché hanno entrambi perso il lavoro. Il contratto di locazione è stato firmato anche dai genitori di uno dei due affittuari, in qualità di garanti. Posso rivalermi sui garanti ? e in che modo ?” Diciamo subito a P. che le strade da seguire  sono due. La prima prevede che si azioni subito la procedura di sfratto per morosità nei confronti dei due inquilini, che richiede comunque almeno un anno per poter arrivare a liberare l’immobile. Quindi , prima si inizia la procedura, prima si rientra in possesso della propria casa. Per i canoni non pagati si può ottenere un’ingiunzione nei confronti dei due inquilini morosi , i quali però, visto la perdita del lavoro, facilmente non avranno risorse economiche per saldare gli arretrati. Ecco allora che si può chiedere ed ottenere un’ingiunzione di pagamento nei confronti  dei garanti, che, avendo firmato il contratto, sono obbligati a farsi carico delle obbligazioni che vincolano i conduttori, in caso di inadempienza di questi ultimi. In alternativa, e senza per forza chiedere lo sfratto per morosità, si può chiedere  direttamente  un’ingiunzione di pagamento nei confronti degli inquilini e successivamente dei garanti. Così, il contratto di locazione resterà in vigore e si agirà solo per il recupero del proprio credito, in via principale , nei confronti degli inquilini, e in via “ secondaria” nei confronti dei garanti.  
R. da Peschiera Borromeo ci espone: “In nome e per conto della mia società , ho affittato un capannone ad un’ altra società, che per il primo anno ha pagato i canoni  senza ritardo, ma da due mesi non paga più. Il titolare della società conduttrice mi ha detto di voler tenere il capannone in affitto ma di voler rifare il contratto intestandolo ad una nuova società e mi ha  pagato una rata di canone con il nome della nuova società. Come devo comportarmi? Posso rifare il contratto ?.” Rispondiamo a R. che, se intende trattenere il versamento fatto dalla nuova società, dovrà senza ritardo cambiare l’intestazione del contratto di locazione. Diversamente, infatti, risulterebbe un pagamento ingiustificato fatto da un soggetto che non ha rapporti giuridici con la società di R. Vale precisare che , prima di firmare un nuovo contratto, R. dovrà presentare all’Agenzia delle Entrate competente per territorio, la dichiarazione di recesso anticipato, per evitare multe.
S. da Pioltello ci chiede: “Ho ereditato da mio padre un appartamento che vorrei affittare o vendere. Il notaio però mi ha chiarito che questo immobile è stato costruito in “ edilizia convenzionata” e che quindi non posso venderlo o affittarlo  al valore commerciale. E’ corretto questo? Posso fare qualcosa per risolvere il problema?”
Ad S. rispondiamo che purtroppo  il notaio ha ragione.  Molti immobili edificati in edilizia convenzionata possono essere venduti ed affittati solo a prezzi prestabiliti e sensibilmente inferiori al valore commerciale.  Questo tipo di vincolo può  decadere con il decorso di un termine pari o superiore a 30 anni, ma per alcuni tipi di convenzioni edilizie, questo limite non viene meno automaticamente. E’  necessario, cioè,  pagare  una sorta di “ riscatto”,  per poter svincolare l’immobile e disporne come meglio si crede. Si tratta di una prassi assolutamente regolare e legale. S.  potrà decidere di svincolare il proprio immobile e poi venderlo o affittarlo al prezzo che vorrà, oppure di non svincolarlo , accettando di metterlo in vendita o in affitto ad un prezzo prestabilito, oltre al quale non potrà  andare.
Restiamo sempre a Vostra disposizione per leggere le mail che vorrete inviare o direttamente
alla redazione de “Il Folio”, oppure al nostro indirizzo
legalschiatti@virgilio.it.



Scarica il PDF dell'edizione (4.8 MB)