22 Giugno 2018

In questo numero vogliamo affrontare la questione dei possibili rimedi in caso di acquisto di un immobile affetto da vizi e difetti. Il codice civile (articolo 1490) prevede in linea generale che il venditore debba garantire che la cosa venduta non sia affetta da vizi e difetti che la rendano idonea all’uso al quale sia destinata oppure che ne diminuiscano il valore in modo significativo. In presenza di un vizio di tale natura, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto, oppure la riduzione del prezzo. L’azione di garanzia deve essere esercitata tempestivamente con la denuncia del vizio  entro otto giorni dalla scoperta e l’esercizio dell’azione entro un anno dalla consegna. Nel caso di compravendite immobiliari  accade però che la natura dei vizi e/o dei difetti sia tale da rendere disagevole applicare le norme sopra citate.
In questo contesto, infatti  i vizi sono “in itinere”. Si pensi alla muffa o  alle infiltrazioni. In situazioni di questo genere l’acquirente di un immobile può agire nei confronti del venditore  ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile onde ottenere la sistemazione dei vizi e dei difetti. La differenza rispetto all’azione di garanzia sopra citata è che, in questo caso, la responsabilità opera sino a 10 anni dopo il compimento dell’opera; la denuncia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta del difetto e l’azione si prescrive entro un anno dalla denunzia. Poiché in materia di vizi di costruzione la casistica è molto varia e di difficile definizione, la giurisprudenza ha precisato che il termine di un anno entro il quale esercitare l’azione di responsabilità inizia a decorrere da quando l’acquirente ha la conoscenza esatta del problema e della sua natura. Questo momento viene comunemente identificato con la perizia espletata da un tecnico super partes, di norma un ctu nominato dal Tribunale, che “cristallizzi” lo stato e le condizioni dell’immobile. È quindi fondamentale che se acquistiamo un immobile il quale,  dopo l’acquisto,  inizia a manifestare problematiche di varia natura, ci si rivolga al Tribunale
per chiedere o un accertamento tecnico preventivo
oppure una consulenza tecnica preventiva così da definire la situazione del proprio immobile e potersi tutelare nei confronti del venditore.
 



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