La figura del mediatore, ecco come viene disciplinata

In questo articolo vogliamo trattare un argomento del quale non parliamo spesso, ma che è comunque oggetto di molti quesiti da parte dei lettori de “In Folio”. Ci riferiamo al contratto di mediazione, con particolare riguardo al pagamento della provvigione spettante al mediatore in caso di compravendita di un immobile.
S. da Bussero ci scrive: “Ho conferito l’incarico di vendere il mio appartamento ad un agente immobiliare il quale ha   trovato un acquirente e abbiamo firmato un preliminare di compravendita. Questo preliminare prevedeva,, tra le altre clausole, che i suoi effetti si sarebbero prodotti nel momento in cui  fosse stato erogato il mutuo. Questa circostanza purtroppo non  si è verificata e l’affare è saltato. Il mediatore però pretende lo stesso la provvigione. Devo pagargliela  anche se non ho potuto vendere la casa? ” La questione è piuttosto complicata. L’articolo 1755, primo comma, C.C. prevede che il diritto del mediatore alla provvigione sorge se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Per la giurisprudenza la firma del preliminare prova che l’affare è concluso, sempre che sussistano tutti i requisiti di validità dello stesso ( Cass.13260/09 ) In questo senso quindi, dovremmo rispondere a chi ci scrive che purtroppo la provvigione è dovuta. In realtà l’articolo 1757, primo comma, C.C. prevede anche che in presenza di una condizione c.d. “ sospensiva” , cioè un fatto futuro e incerto dal verificarsi del quale dipende l’efficacia del contratto, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica tale condizione. Nel caso che ci riguarda, la mancata concessione del mutuo ha impedito al preliminare firmato di produrre i propri effetti e dunque S. da Bussero potrebbe a ragione rifiutare di pagare la provvigione, sostenendo che il diritto del mediatore di fatto non è maturato.
S. da Melzo ci chiede: “Ho conferito ad un mediatore l’incarico per vendere un appartamento. Al momento della firma gli ho detto  che l’immobile era affittato, tant’è  che gli ho anche dato il numero di telefono dell’inquilina, così che potesse mettersi d’accordo  direttamente con quest’ultima per far visione l’appartamento ai possibili acquirenti. Oggi, dopo 5 mesi dalla firma, il mediatore ha deciso di recedere dal contratto e di chiedermi la penale, sostenendo  che io non l’ho messo nelle condizioni di poter espletare l’incarico perché l’immobile è affittato. Può pretendere questa penale? ” Possiamo dire che la norma di carattere generale di cui all’articolo 1175 C.C, impone a tutte le parti contrattuali di comportarsi con correttezza. Nel caso del mandato a vendere, il venditore deve comunicare al mediatore le informazioni  per poter eseguire l’incarico. Se questo non avviene, il mediatore ha diritto di recedere e di pretendere la penale. Nel caso del nostro lettore non è dato sapere se la preesistente locazione si stata esplicitata per iscritto sul mandato a vendere. Se così non fosse, il venditore dovrebbe dimostrare di aver comunicato verbalmente all’agente il fatto che l’immobile era occupato già al momento dell’incarico. In assenza di questa prova, S da Melzo rischierebbe di dover pagare la penale.
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