Le “beghe” di condominio? esistono leggi ben precise

In questo numero vogliamo affrontare due questioni  in materia condominiale sulle quali  ci vengono sottoposti quesiti e dubbi.
S. da Carugate ci chiede: “Abito in un condominio e l’anno scorso abbiamo nominato un nuovo amministratore. Gli ho chiesto tempo fa di visionare il verbale dell’ultima riunione, alla quale io non ero presente e ho notato che non era sottoscritto né dal Presidente, né dal Segretario.  Io vorrei impugnarlo perché non sono d’accordo sul contenuto , ma mi hanno detto che non sono più nei termini. E’ vero quanto mi hanno riferito?” Intanto bisogna precisare che per l’articolo 1137 C.C. i verbali di condominio possono essere impugnati entro 30 giorni dall’assemblea, per i condomini presenti, o dal momento in cui se ne viene a conoscenza, per i condomini assenti. Questo termine però riguarda quelle delibere c.d. annullabili. Decorsi i 30 giorni, in assenza di impugnazione, la delibera è valida ed efficace per tutti i condomini. Non così invece per quei vizi che comportano la c.d. nullità/inesistenza della delibera, che invece possono essere fatti valere in ogni momento. Il caso della delibera carente di firma da parte del Presidente e del Segretario può rientrare in questa seconda ipotesi. A livello normativo non c’è un articolo che espressamente richieda la sottoscrizione del verbale da parte del Segretario e del Presidente. Vero è pero che una certa giurisprudenza di merito ( Tribunale di Benevento del 2014 ) ritiene invece così importante questa sottoscrizione da qualificare come inesistente la delibera di condominio che ne sia sprovvista. E’ però altrettanto vero che altra parte della giurisprudenza di legittimità se ritiene importante la firma del Segretario, non così quella del Presidente. In definitiva al lettore di Carugate possiamo rispondere che, se deciderà di impugnare il verbale che lo interessa potrà citare a suo favore una consistente giurisprudenza, ma senza avere la matematica certezza di ottenere una pronunzia a lui favorevole, visto che sulla questione “ firma” l’orientamento giurisprudenziale non è  univoco.
P. da Cernusco scrive: “Nel nostro condominio il nuovo amministratore ha più volte chiesto a quello precedente di consegnargli la documentazione di ciò che è stato fatto negli anni precedenti, ma il vecchio amministratore pare che non intenda consegnare alcunché. Questo rende impossibile all’attuale amministratore compiere il suo mandato, con conseguenti danni per tutto il condominio. Cosa possiamo fare?”  Va chiarito subito che l’amministratore uscente è obbligato ad effettuare il c.d. “ passaggio di consegne”, fornendo al nuovo amministratore tutta la documentazione inerente al proprio mandato. Questo perché ai sensi dell’articolo 1713 C. C. l’amministratore è tenuto a rendere conto del suo operato, consegnando tutto quanto in suo possesso per effetto appunto del mandato ricevuto dal Condominio. Dunque si tratta di un vero e proprio obbligo, che se non adempiuto, può avere grosse ripercussioni sulla gestione del condominio, oltre che danni patrimoniali. Posto questo, se l’amministratore uscente non provvede con sollecito, il nuovo amministratore potrà senza ritardo agire con un provvedimento d’urgenza ex articolo 700 cpc per entrare in possesso dei documenti necessari per espletare l’incarico.