Trasferimenti immobiliari, come muoversi in questo campo

Oggi affrontiamo tre questioni relative a trasferimenti immobiliari.
A. da Cernusco ci scrive: “ Mio padre vuole lasciarmi la sua casa. Preciso che io ho anche un fratello, con il quale mio padre non parla più da anni. Mia madre invece non c’è più da qualche mese. Mio papà vorrebbe donarmi la casa in cui abita, che è intestata solo a lui. Ho sentito però che la donazione potrebbe creare qualche problema e vorrei capire in che termini questo può avvenire”
Bisogna chiarire che le norme sulla successione legittima prevedono che gli eredi, appunto, legittimi, acquistino per successione almeno una parte dei beni intestati a chi non c’è più. Questa parte si definisce “legittima” e non può essere ridotta. Se questo avviene, l’erede legittimo può impugnare l’atto con il quale il “de cuius” (cioè la persona deceduta) ha ridotto la legittima. Gli atti di donazione, soprattutto quelli immobiliari, possono comportare la lesione di legittima e quindi sono a rischio di impugnazione. Nel caso di A., la donazione che il padre vorrebbe fargli della casa in cui quest’ultimo vive potrebbe essere impugnata dal fratello di A. qualora , rispetto al patrimonio totale del padre, il valore della casa donata determini una riduzione della quota di eredità che il fratello avrebbe diritto di ricevere alla morte del genitore.
S. da Vimodrone ci chiede: “Mia mamma è deceduta e, a mezzo testamento, ha lasciato a me e a mio fratello gli immobili che aveva intestati e a mio padre il suo capitale. Quando ho cercato di vendere uno degli appartamenti che mi aveva lasciato mia mamma ho scoperto che non potevo, perché metà di quella casa era di mio padre. Il testamento però non diceva nulla. È tutto regolare?” 
Premesso che la mail di S. non allega copia del testamento, va detto che le ipotesi possono essere due. O i genitori di S. erano in comunione dei beni e allora il 50% degli immobili va comunque al coniuge che resta in vita; oppure i coniugi hanno modificato il regime patrimoniale in corso di matrimonio, ma i beni acquistati prima di questa modifica sono rimasti in comunione. E allora anche in questo caso il coniuge sopravvissuto è intestatario del 50% dell’immobile. Escludendo che il notaio che ha redatto il testamento non abbia fatto i controlli necessari, si può pensare che al momento della lettura del testamento, S. abbia inteso il tenore dei lasciti entro limiti diversi rispetto a quelli effettivi. Resta il fatto che per poter vendere questo appartamento S. avrà bisogno anche del consenso e della firma del padre.
C. Da Peschiera ci chiede: “Ho sentito che oggi sarebbe possibile effettuare trasferimenti immobiliari senza andare da un notaio. E’ vero?”.
La mail in oggetto è generica ed è possibile dare sia una risposta positiva che negativa. E’ negativa nel senso che per effettuare trasferimenti immobiliari è necessario recarsi, di norma, da un notaio, in quanto questi atti di disposizione richiedono la forma dell’atto pubblico che solo il notaio è autorizzato a predisporre. Quando però la vendita immobiliare è inserita all’interno di un accordo di separazione consensuale o di divorzio congiunto, allora, utilizzando il nuovo iter della negoziazione assistita, sarà possibile effettuare cessioni immobiliari, senza andare dal notaio. In questo caso infatti gli avvocati che seguono le parti avranno la facoltà di predisporre il trasferimento immobiliare direttamente tramite l’accordo di negoziazione assistita.
Restiamo sempre a Vostra disposizione per leggere le mail che vorrete inviare o direttamente alla redazione de “In Folio”, oppure al nostro indirizzo legalschiatti@virgilio.it.